Calculadora de rentabilidad de un piso en alquiler

Antes de comprar para alquilar, calcula qué rentabilidad te dará de verdad la vivienda una vez descontados los gastos de compra, los gastos anuales y los meses sin inquilino.

Un ejemplo

Un piso de 150.000 € alquilado por 800 € al mes anuncia una rentabilidad bruta del 6,4 %. Pero con un 10 % de gastos de compra, 1.500 € de gastos al año y un mes vacío, el beneficio anual es de 7.300,00 € sobre una inversión de 165.000,00 €: una rentabilidad neta del 4,42 %.

Bruta y neta

Rentabilidad bruta: el alquiler de un año dividido entre el precio de compra. Es la que suelen anunciar, y siempre sale más alta.
Rentabilidad neta: lo que de verdad ganas al año (alquiler cobrado menos gastos) dividido entre todo lo que has invertido, incluidos impuestos, notaría y reforma.

Como referencia, en muchas ciudades españolas la rentabilidad bruta del alquiler residencial se mueve entre el 4 % y el 7 %. La neta suele quedar uno o dos puntos por debajo.

Impuestos

El alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones, los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble. Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce entre un 50 % y un 90 %, según el contrato y la zona.

Preguntas frecuentes

¿Cómo afecta financiar con hipoteca?

Si compras con hipoteca, inviertes menos dinero propio y la rentabilidad sobre tu dinero puede subir, siempre que el interés de la hipoteca sea menor que la rentabilidad del piso. También aumenta el riesgo.

¿Qué gastos anuales debo contar?

IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago, reparaciones (calcula un 5-10 % del alquiler) y, si la usas, la comisión de la gestora.

Fuentes

Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (BOE)

Cálculo antes de impuestos y sin financiación.

Revisado el 8 de octubre de 2026 con los datos oficiales de 2026.